باخت معنادار مسکن دوپینگی - وبلاگ مرکزی

به گزارش وبلاگ مرکزی، تازه ترین آمار رسمی از شرایط بازار فعالیت ساختمانی در کشور حکایت از ادامه رکود عمیق حتی با وجود دوپینگ دولت با اجرای طرح مسکن یک میلیونی دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد، آمار صدور پروانه ساختمانی در کشور مربوط به تابستان امسال که روز گذشته به وسیله مرکز آمار ایران منتشر شد، حکایت از آن دارد که در نیمه اول سال 1401 تعداد واحدهای مسکونی که در کل کشور برای ساخت آنها پروانه صادر شده، به 200 هزار واحد نمی رسد. این گزارش نشان می دهد در تابستان امسال برای 97 هزار و 895 واحد مسکونی در کشور جواز ساخت صادر شده که نسبت به فصل مشابه پارسال فقط 6/ 4درصد افزایش داشته است. با احتساب آمار پروانه های بهار، مجموع ساخت وساز در نیمسال اول 1401 به 188 هزار واحد می رسد. البته با توجه به تجربیاتی که در زمینه کاهش سرعت ساخت در شرایط رکود وجود دارد، بعید به نظر می رسد که بسیاری از ساختمان هایی که فرایند ساخت آنها در دو فصل ابتدایی امسال آغاز شده، در بازه زمانی 18 تا 24 ماهه به سرانجام برسد و به بازار عرضه شوند. اما با توجه به اینکه تنها داده آماری رسمی و قابل مقایسه مرتبط با بخش عرضه مسکن، آمار صدور جواز ساختمانی است، به این داده ها به عنوان مبنای قابل مقایسه حجم عرضه مسکن در کشور استناد می گردد.

ساخت فقط 188 هزار واحد مسکونی در کشور در بهار و تابستان امسال در شرایطی که دولت در حال اجرای ابرپروژه مسکن سازی یک میلیونی است، نشان می دهد حتی دوپینگ دولت در مسکن سازی نیز نتوانسته به خروج بازار ساخت وساز کشوری از رکود بینجامد و همچنان عقب ماندگی 63 درصدی بازار ساخت مسکن از هدف گذاری طرح دولت برای تامین مسکن مشهود است.

برنامه اصلی دولت برای حل مشکل مسکن در کشور این است که در هر سال یک میلیون واحد مسکونی و در کل چهار سال عمر دولت، چهار میلیون واحد مسکونی ساخته گردد. اگر این برنامه آن گونه که دولت انتظار دارد پیش رفته باشد، باید در نیمسال اول 1401 برای حدود نیم میلیون واحد مسکونی یا دست کم نزدیک این مقدار، پروانه ساختمانی صادر شده باشد. این در حالی است که آمار رسمی 188 هزار واحدی حکایت از عقب ماندگی 63 درصدی از هدف ابرپروژه مسکن سازی دولتی دارد.

دنیای اقتصاد بارها در گزارش های مختلف به این واقعیت پرداخته که مسکن سازی میلیونی به وسیله دولت با هر عنوانی، مطابق تجربیات گذشته و حتی اذعان مرکز پژوهش های مجلس در طول دو دهه اخیر نتوانسته نتیجه مطلوب دولت ها در این بخش را حاصل کند. این موضوع نه تنها در کشور ما بلکه در دنیا نیز به عنوان یک سیاست محکوم به شکست شناخته شده است. اخیرا مرکز پژوهش های مجلس در یک گزارش رسمی با پرداختن به آثار برنامه ریزی دولت ها در کشورهای مختلف برای تامین مسکن در استطاعت، سیاست خانه سازی دولتی را که به عنوان یکی از اولین اقدامات دولت ها برای خانه دار شدن مردم پس از جنگ دنیای دوم به کار گرفته شد، یکی از مدل های شکست خورده توصیف کرد.

در سال های اخیر نیز کارشناسان کشورمان بارها تذکر دادند که ریشه تورم مسکن را باید بیش از هر چیز در عواملی به جز مقدار عرضه جست وجو کرد. آنها به دولت ها تذکر دادند که سیاست مداخله مستقیم در بازار مسکن جواب نمی دهد و نه علاجی برای رکود سرمایه گذاری ساختمانی خواهد بود و نه می تواند تورم مسکن را مهار کند؛ بنابراین باید از این ایده که نه در ایران و نه در سایر کشورهای دنیا راه چاره ایده آلی برای پاسخ به احتیاج مسکن اقشار کم درآمد نبوده است، دل بنمایند و سراغ گزینه های دیگر برای تنظیم بازار مسکن بروند.

اما دولت سیزدهم به این توصیه ها توجهی نکرد و راه شکست خورده دولت های قبلی یعنی انبوه سازی مسکن با مداخله مستقیم دولت را در پیش گرفت و آمار رسمی مربوط به نیمه اول امسال نشان می دهد با وجود این اصرار به اجرای ابرپروژه های مسکن سازی، نتوانست حتی به صورت مقطعی رونق را به بازار ساخت وساز کشور بازگرداند.

قاعدتا اگر دوپینگ مسکنی دولت جواب می داد اکنون آمار صدور پروانه ساختمانی بهار و تابستان کل کشور باید به نزدیک 500 هزار واحد می رسید که چنین نشده است. ابرپروژه دولت از این جهت دوپینگی خطاب می گردد که سرمایه گذاری ساختمانی ذیل آن، در چارچوب طبیعی و جریان بازار رخ نمی دهد، بلکه موازی با آن و مداخله دولت در حال اجراست.اما حتی همین دوپینگ نیز به غلبه بر رکود منجر نشده و بازار ساخت وساز کشور از سال 93 تا به امروز درگیر ابررکود فراگیر ساختمانی است.

شاهد آماری این مدعا میانگین پروانه ساختمانی صادر شده در کشور طی سال های 93 تا 1400 است. در این بازه زمانی سالانه به طور میانه 375 هزار واحد مسکونی ساخته شده و این در حالی است که بر اساس احتیاجسنجی اجرا شده در اوایل دهه 90، کف احتیاج کشور به ساخت وساز تازه 560 هزار واحد محاسبه شد. به این ترتیب در تمام سال های گذشته رکود سنگین فعالیت ساختمانی با داده های آماری تایید شده و اگر روند نیمسال دوم 1401 نیز مثل نیمسال اول پیش برود، عملا امسال هم تغییر خاصی در ساخت وساز رخ نخواهد داد و در برترین حالت فقط 400 هزار واحد از مجموع یک میلیون واحد مسکونی که دولت متعهد به پشتیبانی و تسهیل گیری برای ساخت آن شده است، جواز دریافت می نماید. به این ترتیب بر اساس آمار رسمی در طول هشت سال پیش از 1401 سالانه 30 درصد کمتر از کف بحرانی احتیاج کشور به ساخت وساز، پروانه ساختمانی صادر شده و احتمالا همین روند در 1401 نیز ادامه دار خواهد بود.

مختصات بازار مه آلود ساخت وساز

به گزارش دنیای اقتصاد، رکود ساخت وساز به حدی فراگیر شده که بعضی فعالان ساختمانی معتبر و حرفه ای عنوان می نمایند در یکی دو سال آخر بین یک سوم تا یک پنجم تعداد پروژه هایی که در سال های قبل تر در آنها مشغول بوده اند را در دست اجرا دارند و این یعنی در یکی دو سال گذشته شدت رکود افزایش نیز داشته است. اما در مسابقات ورزشی به طور معمول دوپینگ به برنده شدن بازیکن دوپینگی منجر می گردد. پس چرا در بازار مسکن، مسکن دوپینگی در برش دو فصلی از امسال نتوانسته علاجی برای رکود ساخت وساز باشد؟ واقعیت این است که نیروهای رکودساز در بازار مسکن به قدری قدرتمند شده اند که غلبه بر آنها حتی با تعریف پروژه مسکن سازی گلخانه ای به وسیله دولت میسر نیست.

یک عامل قدرتمند شدن عوامل رکودساز نیز تداوم تاثیرگذاری آنها بر شرایط بازار سرمایه گذاری ساختمانی در سال های اخیر است. این تداوم سبب شده مقاومت رکود تقویت گردد و شرایط به سادگی برای خروج از بحران فراهم نگردد.

یکی از اصلی ترین نیروهای رکودساز در حال حاضر مه آلود و ترسناک شدن شرایط بازار ساخت وساز برای فعالیت سازنده هاست. بازار سرمایه گذاری ساختمانی مه آلود و ترسناک شده، چراکه هزینه ساخت همچنان شرایط تورمی دارد. بازار مصالح ساختمانی در ماه های اخیر بسیار ناپایدار بوده و اخیرا عامل جهش ارزی نیز بر این ناپایداری افزوده است. در نتیجه محاسبات سازنده ها درباره قیمت تمام شده پروژه های جاری و قیمت فروش آنها پس از تکمیل به نحوی که حاشیه سود قابل قبول داشته باشد، مرتب در حال تغییر است.

شرایط تورمی هزینه های ساخت چه از لحاظ قیمت زمین و چه تورم مصالح، مختصات بازار ساخت وساز را به نحوی رقم زده که تلقی سازنده ها این است که درآمد آنها از تکمیل یک پروژه ممکن است به محض آغاز پروژه تازه، به اصطلاح سوخت گردد.

به بیان ساده تر، سازنده پس از تکمیل پروژه جاری و فروش واحدها درآمد فرضا 30 تا 40 درصدی خواهد داشت اما با گذشت چند ماه، زمانی که پروژه تازهی آغاز می گردد، احتمالا تمام آن درآمد باید به سرمایه سازنده افزوده گردد تا بتواند هزینه های آغاز و اجرای پروژه تازه را تامین کند. در واقع درآمد پروژه اول در بازار متورم زمین و مصالح، با هزینه های اجرای پروژه بعدی سربه سر می گردد. از سوی دیگر همین حالا سرعت تورم ساخت به مراتب بیشتر از سرعت تورم مسکن است و این خود مانع دیگری برای بازگشت رونق به بازار ساخت وساز محسوب می گردد.

در کنار این عوامل رکودساز مهم، رهگیری رکود ساخت وساز در بازار معاملات مسکن نیز اهمیت دارد. واقعیت این است که بازار مسکن سال هاست درگیر رکود ساختمانی بوده و فروش در این بازار کاری سخت است؛ استطاعت متقاضیان مسکن نسبتی با سطح فعلی قیمت ها ندارد و به همین دلیل تقاضای مصرفی خرید ملک به کلی از بازار خارج شده یا به تعبیر دقیق تر به بیرون از بازار معاملات مسکن پرت شده است. با تقاضای سرمایه ای به تنهایی نیز نمی توان چشم اندازی از بازگشت رونق به معاملات ملکی را متصور بود. از طرفی حجم معاملات مسکن در ماه های اخیر نوسان زیادی داشته و این موضوع، شرایط بازار مسکن را برای سازنده ها غیر قابل پیش بینی نموده است. نگاهی به شرایط معاملات ماهانه مسکن شهر تهران در 10 ماه نخست امسال حکایت از نوسان شدید این متغیر دارد. در نتیجه سازنده ها نمی توانند با وجود این نوسان، آتیه بازار معاملات مسکن را پیش بینی نمایند و برآوردی از زمان انتظار فروش واحدهای تکمیل شده داشته باشند. از سوی دیگر قدرت خرید وام مسکن نیز به حداقل رسیده و با اتکا به این وام نیز نمی توان چشم انداز مثبتی از رونق معاملات ملکی در کشور را تصور کرد.

قیمت و فروش انواع دوزینگ پمپ ، پس همین حالا مشاوره بگیر!

قیمت و فروش انواع دوزینگ پمپ ، پس همین حالا مشاوره بگیر!

مشاهده

yektanet-logo-sign

تبلیغ

اگرچه گزارش آماری تازه از میانگین قیمت مسکن در کشور منتشر نشده است، اما برآوردها با توجه به نسبت بین قیمت مسکن تهران و کشور حاکی است احتمالا در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در کل کشور به حدود 16 میلیون تومان رسیده است. اگر این برآورد را مبنا قرار دهیم، قدرت خرید وام مسکن کشوری در حال حاضر حدود 13 مترمربع است. این مقدار بر اساس آخرین گزارش های رسمی قیمتی در مرکز حدود پنج مترمربع بوده اما در کشور نیز شرایط چندان بهتری وجود ندارد. این عامل و مجموع همه عوامل دیگر که به آنها پرداخته شد، در طولانی شدن دوره رکود فراگیر ساخت وساز دخیل بوده و از موانع اصلی رونق سرمایه گذاری ساختمانی به شمار می آید؛ موضوعاتی که نباید از نظر سیاستگذار دور بماند.

شارژ متراژی رکود مسکن

به گزارش دنیای اقتصاد، مجموع مساحت زیربنا در پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان در تابستان امسال حدود 18 هزار و 233 مترمربع بوده که نسبت به فصل گذشته، 6/ 6 درصد افزایش داشته و نسبت به فصل مشابه سال گذشته 9/ 0 درصد کاهش داشته است. بر این اساس میانگین مساحت زیربنا در پروانه های کشوری 601 مترمربع برآورد شده است. از طرفی در همین گزارش میانه تعداد واحد مسکونی هر پروانه 2/ 3 واحد اعلام شده است. حتی اگر این مقدار را با اغماض 5/ 3 واحد در نظر بگیریم و بخشی از میانگین زیربنا را که به مشاعات اختصاص دارد کسر کنیم، میانگین متراژ هر واحد مسکونی ساخته شده در کشور در تابستان امسال حدود 130 مترمربع برآورد می گردد که نسبتی با قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن ندارد.

بزرگ سازی مساله ای است که در طول دو دهه اخیر در تهران موضوعیت داشته و در سال های اخیر با توجه به جهش مسکن در کشور نیز موضوعیت پیدا نموده است. مادامی که متراژ واحدهای مسکونی بیشتر از استطاعت خرید متقاضیان مصرفی مسکن باشد، نمی توان به خروج بازار ساخت وساز از رکود امیدوار بود.

از طرفی هم تمایل سازنده ها و هم سیاستگذاری های ناصواب در شارژ متراژی رکود مسکن دخیل بوده است. به طور کلی ضوابط و سیاست های حوزه سرمایه گذاری ساختمانی به نحوی است که سازنده ها را به بزرگ سازی به جای کوچک سازی ترغیب می نماید. مسائلی مثل تامین پارکینگ همیشه به عنوان مانع کوچک سازی در بازار ساخت وساز مطرح بوده و هنوز هم مساله ساز است. از طرفی هیچ مشوقی برای سازنده هایی که اقدام به ساخت واحدهای کوچک متراژ می نمایند در نظر گرفته نشده است. طبعا در این شرایط انتخاب سازنده ها ساخت وساز آسان تر متناسب با ضوابط موجود است و از روی آوردن به کوچک سازی پرهیز می نمایند. اگر مدیران شهری نقش رگولاتوری (تنظیم گری) خود را به نحوی ایفا نمایند که سازنده ها نه با زور و اجبار، بلکه به انتخاب خود متناسب با مشوق های موجود، کوچک سازی را انتخاب نمایند، دست کم از یک جنبه بستر مناسب برای بازگشت رونق به بازار ساخت وساز و همین طور بازار معاملات مسکن فراهم می گردد؛ چراکه کوچک سازی به منزله در دسترس بودن مسکن در محدوده متراژی متناسب با استطاعت خریداران مسکن به ویژه خانه اولی هاست.

سیاستگذار برای اینکه بتواند فونداسیون رونق را بالا ببرد، باید مبتنی بر درس عبرتی که از باخت معنادار مسکن دوپینگی در نیمسال اول 1401 می گیرد، راهکارهای خود برای رونق بخشی به بازار مسکن را در قالب یک بسته سیاستی جامع تدوین و دنبال کند. تنها در این صورت است که رکود فراگیر هشت ساله ساخت وساز در تهران و کشور به نقطه سرانجام می رسد.